中古住宅、購入しやすく！

中古住宅、購入しやすく　リフォーム融資優遇へ
政府が検討 2014/8/12 2:00 情報元 日本経済新聞　電子版 記事保存

日本経済新聞から記事抜粋

政府が検討するのは、住宅金融支援機構が民間金融機関と組んで貸し出す
35年の長期住宅ローン「フラット35」の拡充だ。

現在は最低金利が年1.69％と民間金融機関に比べて低い。

これまでも新築だけでなく中古住宅の購入時に利用できたが、
来年度には中古物件の取得時の改修費用にも充てられるようにする。

日本の中古住宅の流通量は住宅市場全体の１割強にとどまっており、
英米の８～９割に比べて大幅に低い。

官民団体の調査では中古住宅のリフォーム費用は約600万円（中央値）と高額だ。

中古住宅を購入しても改修費用は民間銀行から別枠で借りる必要があり、
増改築して中古住宅に住みたい消費者が二の足を踏む理由となっていた。

新制度では個人が中古住宅を買ってリフォームする場合、
購入費と改修費をフラット35で一括借り入れできるようにする。

一体型ローンを提供するために国土交通省が年度内にも政令を改正する。

フラット35の利用が増えると見込まれるため、国交省は2015年度予算の
概算要求に機構への出資金の積み増しを盛り込む方針だ。

住宅メーカーや改修事業者には、税制優遇を拡大する方向で検討する。

中古住宅を買い取って耐震などの改修工事をする再販事業が対象だ。

中古住宅の再販では、事業者が物件を取得する際と個人が住宅を購入する際に、
不動産取得税と登録免許税が二重にかかる。

税負担を引き下げるため、政府は今年４月から２年間に限って個人に
かかる登録免許税の税率を従来の0.3％から0.1％に引き下げた。

国交省はさらに来年度の税制改正要望で、住宅事業者にかかる
不動産取得税を免除する特例措置を盛り込む方針だ。

税負担がさらに軽くなるため、販売価格も下がって
個人が中古住宅を安く買えるようになる。

政府は中古住宅とリフォーム市場の拡大を成長戦略の一つと位置づけており、
20年までに市場規模を合計20兆円と10年比で倍増する目標を掲げる。

また高齢化で日本は空き家の比率が１割を超えており、
防災や治安面からも中古住宅の取得を促して増大する空き家対策につなげる。

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収益マンション経営【成功者の心得】

【成功者の心得】自分の物件よく知ろう　プラス３００万円“気楽”に稼ぐ不動産投資術

賃貸業を成功させる第一歩は、まず自分の物件をよく知ることです。

空室問題で悩んでいる大家さんからよく相談を受けるのですが、
そんな大家さんたちには、ある共通点があります。

それは、自身の物件について、あまり理解されていないということです。

空室対策の相談を受ける際に、基本事項を確認するため、物件所在地、構造、築年数、
戸数、設備、駐車場の有無、礼金、敷金、家賃、入居者の属性などをヒアリングします。

そのとき、空室問題を抱えている大家さんほど、スラスラと答えられないのです。

質問の中でも、特に答えに窮してしまうのが、
「あなたの物件の強みと弱みについて教えてください」という質問です。
「そうですね。何でしょうね…」と答えた後、沈黙してしまう大家さん。

「管理会社さんが作成してくれたチラシに『日当たりよし』とあったから、
それかなあ」とまるでひとごとのような大家さん。本当にいろいろな方がいます。

「そうは言っても、自分の物件の強みは何だろうか」と思案する人のために、
自分の物件について知るための究極の方法を提案します。

入居者が退居して部屋が空いたときに、自分でその部屋に住んでみます。

住むのはほんの数日間でＯＫです。

簡単な調理器具と身の回りの荷物だけを持って「入居」すると、
今まで気付かなかった「よい点」「悪い点」が見えてくるものです。

大家さんになったら、物件をよく知ることが、満室経営の出発点になることを忘れないでください。

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空き家の活用が急務です。

放置されているように見かける空き家、そのまま放置しておくと、
思いがけない災難に巻き込まれるリスクがあります。

防犯上、火災などのリスクも存在しています。

地域の方や、地域の活性化につながるような取り組みが求められています。

13年の空き家率、最高の13.5％　人口減が響く
2014/7/29 14:42 記事保存

総務省は29日、全国の住宅に占める空き家の割合が2013年10月時点で
過去最高の13.5％になったと発表した。

08年の前回調査から0.4ポイント高まった。

空き家の戸数も08年より63万戸多い820万戸と最高を更新した。

人口減少に苦しむ地方を中心に使われない住宅が増えている。

５年に１度実施する住宅・土地統計調査の速報集計を発表した。

別荘などを除く空き家率が最も高かった都道府県は山梨県で、
17.2％と住宅の６分の１が空き家になっている。

愛媛、高知、徳島、香川の四国４県が続いた。

全国の住宅の総数は08年より305万戸多い6063万戸。

人口が減るなか住宅は増えている。

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収益不動産取得をお考えの方へ！！

高入居率のマンション経営を目指しましょう。

「空室なし不動産」の意外な見分け方とは？

収益マンション経営は、マンションからの一定の家賃収入が期待できるうえ、
その敷地は自用の土地と比較して課税評価が下がるという利点があります。

収益マンション経営には常にリスクを伴っているものです。

将来にわたって維持・管理のための費用が発生する為
空室が生まれることによる収入減のリスクがあります。　

賃貸需要が見込めるかどうかを徹底的に調査する。

賃貸不動産も他の市場と同様に、需要と供給のバランスから成り立っています。
需要が少なく供給過多の状態になってしまうと、空室が生まれる可能性が高くなります。

①駅に近く通勤圏内である

中心部やその周辺では当然の事ながら人口が集中しますから、多くの需要が見込まれます。

ただし中心となる町が景気減速などで衰退し始めると、徐々に人が離れていくことがあるでしょう。

②住環境が良く人気のあるエリアである

ショッピングに便利・緑豊かな公園がある・治安が良い等で住環境が優れたエリアでは、
主にファミリー層の需要が多いでしょう。

ファミリー層は単身者に比べて比較的高い賃料が設定できることや、
居住期間が長いため安定した家賃収入が見込めるといった利点があります。

ただいったん空室が生まれてしまうと、場合によってはなかなか入居者が
決まらず空室が長期化するといったデメリットも考えられます。

こういった観点から、所有する不動産にニーズがあるかどうかを確認する事が大切です。

「人口統計」で人の動きを知ろう

いま日本では少子高齢化が急速に進んでいて、全国の人口も減少傾向にあります。

人口が減れば賃貸不動産の需要も当然の事として減っていきますから、
市場は縮小傾向にあるというのが現実です。

ただその中でも、地域別に見ると流入が多く将来にわたって人口増加が
みられるエリアもあることも事実。

そのような傾向をデータで示してくれるのが、
国や各市町村等で集計している人口統計です。

ほとんどの場合、自治体ホームページで公開されていますからチェックしてみましょう。

年度ごとの推移で増加しているかどうか、年齢別人口のバランスが良いかといった
観点から見てみると、その地域の将来像がわかるでしょう。

「地価公示」で不動産価値の推移を知る

地価公示とは毎年1月1日を基準日として土地の適正な価格を調査・発表する制度です。

ここで注意してい頂きたいのですが、土地の価格と賃料は必ずしも比例するものではありません。

しかし各々の地域の標準的な土地を継続的に調査していますので、
不動産価値の推移を知るには良い指標だと言えます。

国土交通省の土地総合情報システムのホームページで、全国の地点を検索することができます。

同じ地点について過去10年くらいの価格推移を見てみると、
その地域の将来性を予測することができるのではないでしょうか。

「都市計画」も調べてみる

一例ですが、一昨年（2012年）のことで、
「JR東日本が東京・山手線の品川～田町間に新駅を作ることを検討している」と
いう報道が話題になりましたね。

こういったインパクトのある報道があると周辺での不動産取引が活発になり、
土地価格や賃料が上昇する大きな要因となります。

このような大きな開発を行う場合には、
自治体などが連携して何年も前から計画されているものです。

例にあげた山手線の新駅についても、以前から東京都が主体となって
「品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画」を策定していました。

このほか道路計画や再開発事業についても自治体の都市計画担当窓口などで聞くと、

地域住民でもあまり知られていない情報を教えてくれることがあります。

もちろん計画がそのまますぐに実行されるとは限りませんが、
地域の将来性をはかるうえで有益な情報となることでしょう。

最後に成否を分けるのは「WEB告知力」

賃貸不動産経営を考える上で必要となる、いくつかの情報収集法をご紹介しました。

これらは不動産鑑定士が価格・賃料を評価する際の、基本的なものです。

賃貸不動産経営で重要なことは、まず所有する不動産の経済価値を知ることです。

また、決して小さくはないリスクを回避するために、事前の準備は怠らないよう注意したいところです。

加えて、事前の情報収集をした上で最終的に成否を分ける重要ポイントは、
その物件の情報を広める「告知力」です。

どんなに入念な調査を行い不動産価値のある場所で賃貸経営を開始したとしても、
ターゲットとなる顧客にリーチ出来なければ元も子もありません。

入居物件を探す顧客の7割以上がインターネット経由で物件を探す中で、
インターネットでの告知力のあるサイトに掲載することは非常に重要になります。

不動産価値について入念なリサーチを行った上で、その価値を顧客へ告知する
最適なインターネットサイトも探さなくてはなりません。

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収益マンション建設用地 売り土地情報

京都市下京区西七条八幡町
阪急電鉄京都線 西院 ( 徒歩 15分 )

価格：8600.00万円 （坪単価：81.50万円）

土地面積：349.00m2 （105.57坪）

更地(現況月極ガレージ)　境界確定済
収益マンション建設用地に適す(プラン有)
生活施設充実

接道状況

公道 北 3.20m
接面9.90m

用途地域：準工業地域

都市計画：市街化区域

地目：宅地

建築条件：無

建ぺい率：60%

容積率：200%

現況：更地

入居／引渡：即時

取引：仲介

セットバック7.95平方メートル要

七条第三小／七条中

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駅周辺 テナントビル売り情報 3物件案内

京都市南区唐橋平垣町45-2

JR　西大路駅　徒歩　約2分

価格:19800万円

土地　151.70平方メートル　（45.89坪）

商業地域80/500　角地

建物　平成1年10月築　ＲＣ地下1階付5階建

店舗・事務所×6戸

現況賃貸中

現況　年収11,469,600円　グロス5.79％

満室想定　年収17,366,400円　グロス8.77％

Ｂ1：飲食店　1Ｆ：美容室　2Ｆ：飲食店　

3Ｆ：オフィス（自己使用）　4Ｆ・5Ｆ：スタジオ（空）

検査済証あり

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京都市右京区花園伊町
山陰本線 花園 ( 徒歩 1分 )

価格：15980万円

オフィス花園　

住居1ＬＤＫ4戸1Ｋ4戸　

事務所101、301、4階、5階

土地面積：169.74m2（51.35坪）

築年月：1996年02月

駐車場：無

建物/専有面積：685.66m2（207.41坪）

地上階数：7階

構造：鉄筋コンクリート造（ＲＣ）

接道状況

公道 南 5.80m
接面7.20m

用途地域：近隣商業地域

都市計画：市街化区域

地目：宅地

建ぺい率：80%

容積率：300%

現況：賃貸中

入居／引渡：相談

取引：仲介

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フレンドマート梅津店正面 四条通面す 収益マンション一棟売り

京都市右京区梅津北浦町
阪急電鉄嵐山線 松尾大社 ( 徒歩 15分 )

阪急電鉄京都線 西院 ( 徒歩 20分 )

少し近くを歩くだけで、アパート、マンション、収益ビルを見かけます。

それぞれにオーナーがおられ、殆んどの方は優雅な生活を送られています。

あなたも、収益不動産オーナーへの道を歩みませんか！？

価格：10500万円

サンライブマンションⅡ　
一棟売収益マンション　

2DK×6戸･店舗×2戸　

現況年収5,952,000円　現況利廻り5.31％　

満室想定利廻り8,952,000円　満室想定利廻り8.00％　

四条通に面する　

10年程前屋上防水･共用部長尺シート貼替･ベランダフェンス塗替･水道直圧へ変更　

検査済証有り

満室時収入：895.2万円／年
想定利回り：8.00%

土地面積：251.82m2（76.18坪）

築年月：1987年09月

駐車場：有

建物/専有面積：418.41m2（126.57坪）

地上階数：3階

構造：鉄筋コンクリート造（ＲＣ）

接道状況

公道 南 20.00m
接面12.00m

用途地域：近隣商業地域

都市計画：市街化区域

地目：宅地

建ぺい率：80%

容積率：300%

現況：賃貸中

入居／引渡：相談

取引：仲介

目の前がフレンドマート梅津店

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京都市 四条通～五条通 河原町通面す 収益ビル売り情報

京都市下京区西橋詰町
京阪電気鉄道京阪線 清水五条 ( 徒歩 5分 ) ( 河原町五条 バス停まで徒歩2分 )

価格:52000万円

シャリマー河原町　一棟売収益ビル
現況年収32296800円　現況利廻り6.2％
満室想定年収36184800円　満室想定利廻り7.1％
オーナーチェンジ物件

満室時収入：3618.48万円／年
想定利回り：7.1%

土地面積：366.13m2（110.75坪）

築年月：1980年04月

建物/専有面積：2723.02m2（823.71坪）

地上階数：11階

構造：鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ）

接道状況

公道 東 21.00m
接面12.00m

用途地域：商業地域

都市計画：市街化区域

地目：宅地

建ぺい率：80%

容積率：700%

現況：賃貸中

入居／引渡：相談

取引：仲介

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