Category: I・C倶楽部・ヘッドライン

京都地下鉄東西線『石田』駅周辺 店舗・事務所付住宅 売り情報

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9-30醍醐新開-概要a

京都市伏見区醍醐新開

生活環境良好、閑静な住宅地、徒歩3分圏内に生協があります。

価格:2380万円

土地:105.79平方メートル 約:34坪
建物:木造スレート葺3階建

平成8年10月新築

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京都市山科区北花山 新築住宅売り情報

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8-12北花山売り家-1a

8-12北花山売り家-位置図a

京都市山科区北花山市田町

価格:1980万円

土地:102.36平方メートル 30.96坪

京都・I.C倶楽部のメンバーが建てられました。

いつでも内覧可能です。

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京都嵯峨天竜寺 築後未入居物件 売り情報

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5-1嵯峨戸建て-5a

5-1嵯峨戸建て-間取りa

京都市右京区嵯峨天竜寺椎野町

山陰本線 嵯峨嵐山駅 徒歩4分

価格:2180万円
土地:14.85坪 私道負担約1.9坪含む
建物:木造3階建
間取り:3LDK
軽自動車駐車可

I.C倶楽部メンバーの方が所有されています。

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中古住宅、販売時の診断義務化 活発な取引促す

5-6中古住宅

政府・与党が法改正へ 2015/4/27 2:00 情報元 日本経済新聞 電子版 記事保存

政府・与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。

専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。

購入後に欠陥が判明するケースを防ぐ。

一方で販売情報も適切に開示し、安心して売り買いできる環境を整える。

少子高齢化で空き家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。

日本は欧米に比べ、中古住宅の取引が活発ではない。

築20年を超すと、建物部分の資産価値がほぼゼロになり、
足元では住宅総数の1割強が空き家となっている。

自民党などは物件ごとに価値を適正に評価すべきだとみて、
5月に活性化策をまとめる。

来年の通常国会に宅地建物取引業法改正案を提出する。

活性化策の柱は、欧米で広く普及する住宅診断の徹底だ。

専門家が目視などで物件を点検し、劣化状況や耐久性を調べる。

水回りや傾斜などから補修の必要性を判定する。

政府・与党は仲介業者が買い主に住宅診断の内容を説明するよう義務付ける。

具体的には法改正で、契約前に確認する重要事項説明書に住宅診断の項目を設ける。

住宅診断の活用は買う側の安心感を高める狙いがある。

政府・与党は、住宅診断を実施して売り主が説明していない欠陥が発覚した場合、
買い主が補修や契約解除などを請求できるようにすることなどを検討する。

居住後に発覚する欠陥を減らせれば、中古住宅の流通に弾みがつきそうだ。

売る側にもメリットがある。

販売までの手間は増えるが、事前の説明で住宅の性能を明らかにできれば、
売り損ねていた中古住宅の販売拡大が見込める。

また政府・与党は住宅診断の通り欠陥がなければ、
買い主には補修などの請求権を放棄させる案も検討中。

売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。

現在、日本では建築士事務所などが国土交通省の指針に基づき住宅診断を手掛けている。

需要拡大に伴い、検査能力が高い事業者を多く確保する必要があり、
政府は研修制度の拡充も検討する。

また物件の販売情報も透明にする。

仲介業者は物件販売を依頼されると、業界ネットワークの「レインズ」に
登録して情報を公開する必要がある。

だが、情報を隠し、他の業者より前に買い手を見つけて仲介手数料を得る
「囲い込み」が横行。

政府・与党は仲介業者への監視強化も進める。

壬生寺

歴史

園城寺(三井寺)の僧快賢が、991年(正暦2年)に自身の母のために建立したとされる。

京都では珍しい律宗(総本山は奈良・唐招提寺)寺院である。

中世に融通念仏の円覚上人が中興。重要無形文化財の融通念仏による壬生の
「大念仏狂言」は円覚上人が始めたものと伝えられる。

江戸時代後期の幕末には京都の治安維持を目的に活動した
新選組(当初は壬生浪士組といった)の本拠が壬生村の八木家に置かれた。

当寺境内は新選組の兵法調練場に使われ、武芸などの訓練が行われたという。

その縁で境内には局長近藤勇の銅像や、新選組隊士の墓である壬生塚がある

(近藤勇の墓とされるものは、当所以外にも会津若松市、三鷹市などに存在する)。

当寺旧本尊の地蔵菩薩半跏像(鎌倉時代後期の作)は、「壬生地蔵」と呼ばれ
信仰を集めていたが、1962年(昭和37年)7月25日、放火により本堂とともに焼失した。

現在の本尊・地蔵菩薩立像は、火災後に本山の唐招提寺から移されたものである。

壬生寺と新選組について

壬生塚
壬生寺境内東方にある池の中の島は、壬生塚と呼ばれ、幕末の新選組隊士の墓などがある。

新選組局長・近藤 勇の胸像と遺髪塔、 新選組屯所で暗殺された隊士・
芹沢鴨と平山五郎の墓、勘定方・河合耆三郎の墓の他、隊士7名の合祀墓がある。

その合祀墓には池田屋騒動で亡くなった隊士・ 
奥沢栄助、安藤早太郎、新田革左衛門らも葬られている。

壬生塚に祀られている新選組隊士11人の略歴を別ペイジに記載する(没年は墓碑の刻に拠る)

新選組の結成

新選組は文久3年(1863) 3月に、ここ壬生の地において結成された。

東門前の坊城通りには、その当時、八木邸、前川邸、南部邸の3箇所が屯所と定められ、
今も八木邸と前川邸が残っている。

かつては壬生寺境内は新選組の兵法調練場に使われ、武芸や大砲の訓練が行こなわれたという。

数々残る隊士の逸話

また、一番隊組長・沖田総司が境内で子供達を集めて遊んだり、 近藤勇をはじめ隊士が
壬生狂言を観賞したり、新選組が相撲興行を壬生寺で企画し、寺の放生池の魚やすっぼんを
採って料理し、力士に振る舞ったという、面白い逸話も当寺に残っている。

境内にある壬生塚には、新選組やその遺族らによって建てられた墓碑4基がある。

新選組隊土等慰霊供養祭

毎年7月16日には池田屋騒動の日をトし、「新選組隊土等慰霊供養祭」がここで行われる。

当日は全国各地から新選組を参詣者が数多く訪れ、近藤勇の胸像前で慰霊法要が行われた後、
有志による剣技や詩吟の披露がある。参加自由であるので、どうか参詣していただきたい。

また、近藤勇の胸像のななめ前に 「新選組顕彰碑」がある。 

これは京都で活動している「新選組同好会」が、結成20周年を記念して平成7年に建てたものである。

さらに往年の名歌手、故・三橋美智也氏の代表歌「ああ新選組」が平成11年(1999)に建立された。

新選組屯所跡

壬生寺正門北には現在も八木邸(京都市指定文化財)、前川邸二箇所の新選組屯所跡が、
当時のままの形で残っており、それぞれ住人のご尽力により管理保存されている。

寺の正門前の坊城通りを北へ、和菓子店「京都鶴屋」の奥に、八木邸がある。

この八木邸において、芹沢鴨らが暗殺された。現在は内部が一般公開されている。

前川邸は坊城通り綾小路の東南角にあり、現在は「田野製袋所」となっており、
土日のみ一部を一般公開はされている。

前川邸には八木邸を屯所としてから程無く、分宿するようになった。

新選組は慶応元年2月に西本願寺に屯所を移転する。壬生に屯所をかまえたのは2年あまりにすぎなかった。 
しかし、その後も隊土は前述のように壬生寺で兵法訓練をしたり、壬生の地をしばしば訪れている。 

新選組隊士を「壬生浪士」とも呼ぶのは、この壬生屯所での新選組の活躍が広く知られたためであろう。

ここに記した以外にも様々な説があるので、必ずしもこの限りではないことをお断りしておく。

参考文献・『新選組大事典』(新人物往来社)・『血誠新選組』(学習研究社)など。

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不動産売却を考えておられる方、必見!

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料2

不動産業界「囲い込み」を暴露され激震…不正手口の実態とは

『週刊ダイヤモンド』のウェブ版、『ダイヤモンド・オンライン』で
4月13日に公開された記事が不動産業界に激震を与えている。

業界で横行する「囲い込み」と呼ばれる不正行為について追及しており、
大手の企業名も実名で書かれていたことから衝撃が走った。

不動産業界のタブー、「囲い込み」とは何か? 不動産売買の場合、
個人の「売主(うりぬし)」は不動産販売業者に依頼して、物件を売りに出す。

そしてその業者が直接「買主(かいぬし)」を見つけられた場合、
売主と買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができる。

ちなみに手数料率は宅建業法(宅地建物取引業法)で定められており、
売買価格の3%+6万円+消費税となる。

例えば5千万円の物件の場合は、156万円+消費税だ。

このように業者が売主と買主の双方から手数料を受け取れるパターンを
不動産業界では“両手取引”と呼んでいる。

両手の場合、上記の例なら手数料収入が312万円+消費税へと倍増する仕組みだ。

しかし現実には不動産業者1社で買主を探すのは非常に困難。

そこで売り手と買い手をスムーズにつなげて速やかに売買を成立させる仕組みがある。

まず、“元付(もとづけ)不動産”と呼ばれる売主側の業者は
レインズ(不動産流通機構)という機関に売り物件の情報を掲出する。

それを“客付(きゃくづけ)不動産”と呼ばれる全国の仲介業者が閲覧して、
広く買主を探せるようになっているのだ。

まとめると、一般的な不動産売買取引は以下のような流れとなる。

(1)買主が“客付不動産”に希望する物件の条件を提示

(2)“客付不動産”はレインズの情報を見て、買主の条件に近い物件をピックアップ

(3)その物件について“元付不動産”に問い合わせる

(4)両者の条件が折り合えば売買成立

といった感じだ。

この場合の手数料は売主から元付不動産へ、買主から客付不動産へとそれぞれ
売買価格の3%+6万円+消費税が支払われる。

この取引形態を業界では“片手取引”と呼んでいる。

しかし、大手の元付不動産業者たちは「囲い込み」という手口で
売主や買主に不利益を与えながら強引に“両手取引”を成立させているのだ!

その手口は以下の通り。

(1)売主から物件を預かり、レインズに物件情報は上げるものの
一般向けの広告は打たず、意図的に放置する

(2)レインズで物件情報を見た客付不動産から問い合わせがきても
「今、商談中のお客さんが入ってるから案内できませんね」などとウソを言って突っぱねる
(これが物件の「囲い込み」行為に当たる)

(3)「この価格じゃなかなか売れませんね」と売主を脅し大幅な価格変更に同意させる

(4)相場よりかなり安い物件に変身させ、
ようやく自社ホームページや広告などで一般向けに物件情報を公開する

(5)価格競争力の高い物件なので、客付不動産業者に頼らずとも容易に買主が見つかり、
売主と買主の双方から手数料をゲットできる!

以上が「囲い込み」という不正手口だ。

本来、売主や買主が受け取るはずの利益をかすめ取るやり方で、実に悪質。

大きな反響を呼んだのもうなづける。

これを長年放置してきた不動産業界の腐敗はこれからまだまだ暴かれていきそうだ。

●発売中の『週刊プレイボーイ』19・20超特大合併号ではさらに
“囲い込み”の不正と脅しの実態を不動産業界の革命児が暴露!

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大手不動産が不正行為か!?

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料2

不動産仲介を依頼される多くは大手不動産業、金融機関などに相談される方が
多いのですが、果たして大手の仲介業者は依頼者の立場になり業務を行っているのでしょうか。

不動産業界は専属、専任契約を締結すれば、レインズという宅建業界のサイトに
登録する義務があります、宅建業者が不動産情報を検索し資料を請求しても
既に商談中と言って断られる事がよくあります。

せっかく近所の方でお探しの方も、その不動産の縁を持つことができません。

不動産業界の悪習を取り除ければと願うばかりです。

以下の文言はダイヤモンドオンラインから抜粋しています。

流出する“爆弾データ”の衝撃

「あのデータが表に出たら不動産業界は大変なことになるだろう」

ある不動産会社の幹部がそうささやくデータが、一部の業界関係者の間に出回り始めている。

不動産仲介各社による「物件の囲い込み」と呼ばれる不正行為の実態を調査したレポートだ。

業界でまかり通る不動産取引の悪弊を憂いた有志関係者がまとめたとみられる。

このレポート、結論からいえば、大手各社の信じ難い不正の数々が克明に記録されている。

そもそも物件の囲い込みとはどういう行為なのか。それを知るためには、
不動産の仲介手数料の仕組みを知る必要がある。

不動産仲介会社の収入の大部分は、物件の売り主もしくは買い主からの仲介手数料である。

例えば成約価格が400万円超の場合、仲介手数料の上限は「成約価格の3%+6万円」となる。

拡大画像表示

そこで多くの会社では、不動産仲介会社が1社で売り主と買い主の仲介を行う、
いわゆる「両手仲介」(図参照)を狙うことになる。

仲介手数料は売り主と買い主から得られるため、6%+12万円と2倍に増えるからだ。

実際に両手仲介はどれぐらい行われているのか。

主要各社の平均手数料率は、下の表の通りだ。

大手は5%前後に上っている。

仮に全てが両手仲介であれば6%となることを考えると、この5%というのは相当に高い数値だ。

両手仲介自体は正しい商取引である。

だが、問題なのは、売り主と媒介契約を結んでいる不動産仲介会社が、他社から物件照会があっても
「すでに他の客と交渉中」などと偽って物件を渡さず、両手取引を狙うケースである。

これが物件の囲い込みと呼ばれる行為だ。

不動産仲介会社にとっては、売り主の物件がなかなか売れなくても
自社の在庫コストが増えるわけではない。

それ故、囲い込みで時間をかけてでも両手仲介を行った方がもうけは大きい。

一方で割を食うのは、売り主である。他社が抱える買い主に対して売れたはずの機会を逃し、
いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なくない。

そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは
宅地建物取引業法で禁じられており、「発覚した場合は改善の指示処分を下す。

それにも従わない場合、業務停止処分もあり得る」(国土交通省不動産業課)。

にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、
それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」(同)。

囲い込みが表面化しない理由は二つある。

一つ目は、囲い込みが行われても売り主がその事実を知ることはできないため、
被害が表面化しづらいこと。

二つ目は、不動産仲介会社の間でも囲い込みの事実を見極めるのが難しいということだ。

買い主の依頼で物件照会したA社に対し、売り主と媒介契約しているB社の担当者が
「すでに他の客と交渉中です」と言えば、A社がその真偽を確かめるのは非常に困難である。

ダイヤモンド社のビジネス情報サイト より記事抜粋

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京都市空き家の活用,適正管理等に関する条例施工されました。

平成26年4月1日から施工されました。

京都市条例第80号
京都市空き家の活用,適正管理等に関する条例
目次
第1章 総則(第1条~第9条)
第2章 空き家の活用等
第1節 基本的施策(第10条)
第2節 空き家の発生の予防(第11条)
第3節 空き家の活用(第12条)
第4節 空き家の適正な管理(第13条~第19条)
第5節 跡地の活用(第20条)
第3章 雑則(第21条~第24条)
第4章 罰則(第25条)

京都市空き家の活用,適正管理等に関する条例

私たちのまち京都は,平安建都以来1,200年以上にわたり,
都市の営みを継承し,住まいやまちの文化を形成してきました。

この歴史は,人と人がつながり,支え合いながら,良い物を見極め,
大切に守り,手入れをすることで積み重ねてきたものです。

しかしながら,近年,長期にわたり住み手のいなくなった空き家が増加し,
これらが十分に手入れされないまま放置されることにより,
周辺の生活環境の悪化はもとより,地域コミュニティやまちの活力の低下,
ひいては住まいやまちの文化が喪失されていくことが懸念されています。

京都市では,これまでも空き家に関する様々な取組を進めてきましたが,
今後とも,まちの活力を維持し,京都が京都であり続けるためには,
より一層の対策を推進する必要があります。

そこで,これまで培われてきた地域の力を生かし,市民の方々や事業者等との連携のもと,
空き家の活用をはじめ,予防や適正管理等を総合的に推進するための条例を制定しました。

取組を進めるうえで,以下の4つを基本的な考え方として定めています。

●一つ一つの建築物は,京都のまちを構成する重要な要素として,
安心安全な生活環境や良好な景観等の公共的価値を実現するという役割を担っています。
そのことに配慮して,建築物の利用や管理を行いましょう。

●地域のまちづくり資源として,空き家を積極的に活かしましょう。

●既存建築物を大切に使うという観点から取り組みましょう。

●地域コミュニティの活性化を図るという観点から取り組みましょう。

米不動産取引仲介RE/MAXが日本進出、主婦や退職者も戦力に

11月27日(ブルームバーグ):米国の不動産取引仲介会社のRE/MAXが日本での仲介ビジネスを開始する。主婦や若い女性、退職者らの営業力も活用して、日本での事業拡大を図る。

RE/MAX JAPANのブランド名で日本でのフランチャイズ事業を行うIKEZOE(渋谷区)の中宮亜紀子社長は26日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで「12月から本格的に事業を開始する」と述べた。全国47都道府県での事業展開を目指し、「5年以内に1000店舗のフランチャイズ展開を目指したい」と語った。

中宮社長は、RE/MAXが日本進出する背景について「景気回復期待で不動産投資への関心が国内外から高く、ビジネス拡大につながると判断した」と述べた。

日本での不動産業界でのフランチャイズ事業では、センチュリー21やアパマンショップなどがある。山﨑義英執行役員は「RE/MAXJAPANのエージェント(不動産仲介者)として、20代の若い女性や主婦、リタイヤされた方々もターゲットとしている」と語った。

同社の取引仲介にはマンション、戸建て住宅、土地のほか数十億円程度の高額物件も含まれる計画。

RE/MAX JAPAN

ブルームバーグ

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ソニー不動産「両手取引」排した営業奏功

顧客獲得率は大手の3倍

ソニーが4月に子会社として設立し、8月に営業を始めた
ソニー不動産の西山和良社長(39)は24日、

フジサンケイビジネスアイのインタビューに応じ、
「業界の慣習やルールにとらわれないサービスで実績を

積み上げている」と述べ、不動産の買い主と売り主の
双方から仲介手数料を得る「両手取引」を行わずに

順調に営業成績を高めていることを明らかにした。

両手取引は日本の業界では一般的だが、
利益相反の恐れがあるため米国では多くの州で禁止されている。

同社は「必ず売り手か買い手のどちらかに寄り添う」(西山氏)という手法を採用。

また、仲介手数料は多くの不動産会社で一律3%だが、
人件費など実際にかかった額に基づいて3%以内で決めている。

こうした独自のビジネスモデルが受け入れられ、
営業成績は「相談に来た顧客が契約に至る比率は大手他社平均の約3倍」と順調だ。

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ソニーの不動産事業参入

ソニーの不動産事業参入で期待されるタブーへの風穴

週刊ダイヤモンド編集部

不動産宅建業者の環境が大きく変わる可能性。

ソニー不動産の仲介業務が当然のように感じられた時を想像する。

今から宅建業者の方は、それなりの準備が必要だと感じている。

「日本の不動産業界は欧米に比べ、公平性や効率性で100年遅れている。

“消費者による消費者のための不動産会社”をつくりたい」(西山和良・ソニー不動産社長)

ソニーは4月に新規事業の創出を担当する専門組織を設置し、
この組織の取り組み案件としてソニー不動産が誕生した

ソニーが不動産事業を本格展開し始めた。今年4月に完全子会社のソニー不動産を設立。

8月1日から1都3県で営業をスタートし、順次、エリアを拡大していく。

営業開始から約20日で、すでに約350件の問い合わせがあり、成約実績も出始めた。

「現在のところ、想定の倍の速度で成長している」(西山社長)と順調な滑り出し。

まずは5年で売上高500億円を目標に掲げている。

売り上げ規模からすれば、業界でまだまだ小さな存在だが、ある大手不動産首脳は
「非常に面白い取り組みであり、われわれも参考にさせてもらいたいと思っている」
と関心を寄せる。

業界関係者らが注目する理由は、ソニー不動産のビジネスモデルが、
後述する日本の不動産業界の“ガラパゴス”化に一石を投じる可能性があるためだ。

エージェント制度を導入

ソニー不動産の特徴は大きく二つある。

一つ目は、不動産の売り手もしくは買い手のどちらかに専属の担当者を
つけるエージェント(代理人)制度の導入だ。

日本では売り手と買い手の双方を1社が仲介する、いわゆる「両手取引」が一般的だ。

それにより仲介する不動産会社は、売り手と買い手の両方から手数料を得ることができる。

だが、両手取引の場合、売り手と買い手のそれぞれの利益最大化に
おいて利益相反が起きるリスクがある。

実際、不動産先進国といわれる米国などでは、売り手と買い手に異なる不動産会社がつく
「片手取引」が通常であり、両手取引は米国の約半分の州で禁止されている。

消費者利益を考えれば、片手取引を普及すべきだが、日本の不動産業界において、
両手取引の問題を批判するのはタブー視されている。

かつて2009年に民主党がマニフェストに「両手取引の原則禁止」を
盛り込んだこともあったが、結局、実現はされなかった。

二つ目の特徴は、不動産仲介手数料を「掛かった分だけ」にしたことである。

不動産会社に支払う仲介手数料は、法定上限である一定率が一般的だ。

ソニー不動産の場合は、仲介業務に掛かったコストに応じた金額を設定。

不動産仲介手数料が、他社に比べて下がるケースが増えそうだ。

日本の不動産業界は、その独自の商慣習などにより、ガラパゴス化している。

「リーマンショック後、政府系ファンドなどの投資家が日本市場に関心を持ち、
市場の安定性や透明性が求められるようになってきている」と
米系不動産大手ジョーンズ ラング ラサールの犬間由博アソシエイトダイレクター。

今後、取引透明化への“外圧”が強まるかもしれない。

ソニーの不動産業界への参入が呼び水になり、今後、新興勢力が増える可能性もありそうだ。

サイトを通じて、お問い合わせを頂き限りなく要望にこたえられるように努力しています。

不動産について興味をお持ちの方は、下記問い合わせフォームからお問い合わせ下さい。

又、クラウドファウンティングを展開されている某会社の方と会わせて頂く予定です。

インターネットビジネス活用は、限りない可能性を秘めています。

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I.C倶楽部メンバーの方が、買い物にとても便利が良い立地に
全面改装をされる住宅を販売されています。

京都市山科区 全面改装中古住宅売り情報

京都市山科区西野大手先町

地下鉄東西線『東野』駅 徒歩8分

西友山科店徒歩6分
マツヤスーパー徒歩4分

全面改装渡し

価格:2480万円
土地:約25.1坪


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