Category: 不動産

不動産売却時の思案

不動産を売却しようと考えた時、多くの方が安心な業者選びをされますね。

安心という事はその地域で知名度がある、大手企業である。

でも果たして本当に安心でしょうか、大切な不動産事務的に処理されては遺憾です。

先ず、何に向いて有効活用するにはどんな方法があるのかを考える事は最初の一歩です。

土地であれば、建物で利益を上げる企業に売却するほうが高く売れる可能性があります。

建物付きでも、解体するだけではなくリノベーションにより、活性か出来ないか等の
可能性を探るだけでも、売価に影響を与えます。

売却の相談があればコンサルの体験を生かし、満足頂ける努力を続けています。

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三井不動産、CRE戦略の一環としてメガソーラー事業に参入

2013年度中に3施設で発電出力53MW

三井不動産は9月11日、テナント企業の保有不動産(CRE:Corporate Real Estate)有効活用における
新しいソリューションビジネスとして太陽光発電所(メガソーラー)を建設すると発表した。

建設予定地は山口県山陽小野田市の太平洋セメントが所有する約16haで、
発電出力は約13MW(メガワット)。今年10月に着工し、2013年度の稼働を目指す。

また、同社は2013年度中に太陽光発電所を2施設稼働させる計画があり、
3施設合計の発電出力は約53MWとなる予定。

年間発電電力量は約5,600万kWhとなる見込みで、
一般家庭の年間消費電力量約15,000世帯分に相当する。事業期間は20年。

メガソーラー事業については、土地所有企業から借地し、発電所を建設した後、
発電した電気を電力会社に売電する。

発電所の仕様については、日本製の太陽電池モジュール・設備を採用する。

同社は4月9日に発表した「イノベーション2017」で物流事業への参入により既存の
アセットクラスのバリエーションを拡大する方針を打ち出しており、メガソーラー事業に
よりCRE戦略の新たなソリューションを提供するとしている。

住宅サーチから記事抜粋

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資産形成を図る

少し近くを歩くだけで、アパート、マンション、収益ビルを見かけます。

それぞれにオーナーがおられ、殆んどの方は優雅な生活を送られています。

あなたも、収益不動産オーナーへの道を歩みませんか!?

日本経済を牽引してきた自動車産業、電気産業、など苦難の時代を迎えています。

デフレ脱却もままならず、景気を当てにし生活する事はリスクを伴っています。

自助の精神を高らかに、財産形成への路を歩みませんか。

遊興するお金は、そのときは楽しいことですが、何も残りません。

ひたすら老後の為に、資産を形成する事はとても重要な時代になったようです。

安定感が無ければ、大切な伴侶を失いかねません。

収益不動産オーナー倶楽部 担当:上田

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相続税路線価とは・・・

路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、
相続税や贈与税を計算する際の土地の評価額の基準となるものです。

この路線価を基に土地の評価を行うのが「路線価方式」で、
市街地にある土地はこの方式で評価額を計算することになります。

なお、この路線価の定められていない土地については、市町村などが定めている
固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて土地の評価を行う「倍率方式」で評価額を計算します。

路線価及び評価倍率は、標準宅地数は約36万地点について、毎年1月1日を評価時点として
地価公示価格等を基として算定した価格の80%により評価しています。

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担当:上田迄お問い合わせ下さい。 
 
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不動産業とインターネット

不動産業とインターネットは非常に相性がいいようです。

賃貸にしても、売買にしても、広い選択肢の中から、自分の条件にあう物件を探し出すのは、大変な作業であると思われてきましたが、インターネットの検索機能を使うようになると、一瞬で、できてしまいます。

また、物件を探しに、不動産会社の店頭まで出向かなくても自宅や、出先から、
物件の資料や、写真、場合によっては動画までも見ることができます。

インターネットの興隆は、以前、不動産探しの定番であった、不動産物件情報誌をも、
売り上げの激減の憂き目にあわせるなど、不動産業界に大きな変化をもたらしました。

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登録物件が1,000件突破! 大家さんも直接掲載できる不動産情報サイト

不動産事業を展開しているリーディングは、同社が運営する不動産情報サイト
「直談.com(じかだん)」において、登録物件数が1,000件を突破したと発表。

10,000物件掲載されるまで、完全無料キャンペーンを行っている。

同サイトは、200を超える個人オーナーや法人オーナー、管理会社が利用している、

全国対応の次世代不動産情報サイト。大家や不動産業者がエンドユーザーに
対して直接広告を掲載でき、エンドユーザーと掲載者が直談判することができる。

また、通常の仲介物件に加え、家主や管理業者が直接登録する物件が掲載されているため、
仲介手数料や礼金などの初期費用が比較的安い物件を検索することができるという。

さらに、パソコンが苦手でも、物件の登録から掲載方法までしっかりサポートするほか、
掲載中の物件に連動したホームページを無料で作成できる。

なお、賃貸管理物件や売り物件情報、募集中の業者などを都道府県別に紹介。

掲載を希望の業者は、管理物件募集ページと売り物件募集ページの申し込みフォームから申請できる。

マイナビから抜粋

 
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中国不動産バブル崩壊の危機 

オフィスビルや商業施設が「ゴースト化」

中国経済が急激に悪化するなか、中央政府が思い切った景気浮揚策を打てないでいる。

欧州連合(EU)の債務危機をきっかけとした輸出の減少が中国内の生産活動に波及し景気が
低迷する一方で、金融緩和によって不動産バブルの再燃が懸念されるためだ。

中国は「危険領域」に入りつつある

中国の不動産バブルの崩壊を懸念する声はあちらこちらで聞かれる。

2012年8月21日には、日本銀行の西村清彦副総裁がシドニーで開かれたオーストラリア
準備銀行(RBA)と国際決済銀行(BIS)共催のカンファレンスで、中国の急激な住宅価格の
上昇と少子高齢化などの人口動態の変化を踏まえて「不動産バブルと住宅ローンの急増が一致すると、
金融危機が発生しやすくなる。中国は『危険領域』に入りつつある」と指摘した。

2011年まで投資をけん引してきた不動産分野だが、厳しい不動産規制で陰りが見えていて、
中国ではすでに上海市や浙江省など沿岸部の不動産バブルは弾けているとされる。

ニッセイ基礎研究所経済調査部門の三尾幸吉郎・上席主任研究員は、「リーマン・ショック後の、4兆元もの
景気浮揚策が効きすぎました。ムダな公共事業に資金をつぎ込み、地方政府が財政赤字に陥った」と話す。

地方政府の債務は、2008年に30%半ばだった国民総生産(GDP)に占める債務の割合が、
わずか2年で10ポイントも上昇し45%にまで膨らんだ。

三尾氏は「地方政府が企業を誘致できなければ、投資したオフィスビルや
商業施設がゴースト化する懸念もある」という。

一方、景気が減速するなか、中央政府と中国人民銀行(中央銀行)は6月と7月に利下げに踏み切った。

金融緩和の効果がある預金準備率の引き下げについても、11年12月から3回も実施。

早ければ8月中にも再度の引き下げ観測もあり、それでも効き目がなかったら、

「もう一段の利下げを行うだろう」と、あるシンクタンクの研究員はみている。

小刻みな金融緩和を繰り返す中国政府のやり方に、その研究員は「いま中国が思い切った景気浮揚策を
とれないのは、再び不動産バブルを引き起こし、さらに膨らませる可能性があるためです」と指摘する。

中国も「省エネ住宅」を政策支援?

前出のニッセイ基礎研究所の三尾氏は、「現状では不動産価格がバブル化したのは浙江省などの一部で、
北京市や天津市などは横ばいから2~3%程度の上昇にとどまっています」と話す。

その半面、中国の賃金上昇率は前年度に比べて13.1%も伸びているので、浙江省のように住宅価格の
上昇(17~18%増)がそれを上回らなければ、十分に購入できる価格水準にあるし、
価格の下落はこれから購入しようという人にはむしろ買いやすくなっている。

「中央政府は投機的な動きは抑えようとしていますし、

そのためにはある程度の価格下落も許容しているようです」と、三尾氏はいう。

住宅市場が動けば、結果的に消費も増え、景気回復に大きく寄与する。

しかし一方で従来型の財政支援策、

つまり道路や「ハコモノ」といった公共投資では立ち行かなくなることも中央政府はわかっている。

三尾氏は、「現在、中国は省エネや環境保護、バイオなどを『戦略的新興産業』に位置付けており、

省エネ住宅などに向けた政策支援を打ち出していく可能性が高いでしょう」とみている。

700億円かけた中国の都市、入居者がいなくて早くもゴーストタウンに

グーブログから抜粋

 
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韓国経済 新たな経済危機、不動産が導火線に

李志勲(イ・ジフン)経済部長
朝鮮日報/朝鮮日報日本語版 に報道されている記事抜粋

中国も黄信号、韓国も黄信号、日本が受ける影響は?

2003年に400万人を超える信用不良者を生んだクレジットカード不良債権問題は、
最大手のカード会社、LGカードが破綻危機に陥り、銀行による共同管理下に
置かれたことでピークを迎えた。

しかし、その1年前から世間では家計債務の深刻化が問題として浮上し、
その導火線としてクレジットカードが指摘されていた。

10年後の現在、再び家計債務問題が韓国経済最大のリスクとして浮上している。

今のところは潜在的リスクにとどまっているが、再び経済全体を揺るがすシステムリスクに
発展するのではないかとの懸念が高まっている。その導火線となるのは不動産だ。

多くの専門家は、今回の家計債務問題が表面化すれば、
10年前よりも深刻な事態に陥ると予測する。

最大の理由は、不動産問題と関係しているためだ。

韓国資本市場研究院の金亨泰(キム・ヒョンテ)院長は
「韓国で不動産は『システム的に重要な資産』だ」と指摘する。

米国は金融危機の際、ゴールドマン・サックスやシティグループなどの大手金融機関が破綻すれば、
金融システム全体が揺らぐとして、大手金融機関を「システム的に重要な金融機関」と位置づけ、
公的資金を注入するなど特別管理を行った。

韓国では不動産市場が揺らげば、経済システム全体が
揺らぐという意味で「システム的に重要な資産」なのだ。

韓国の家庭が保有する資産の80%は不動産が占め、銀行融資に占める住宅担保ローンの
割合も60%に達する。その上、建設業界は雇用創出効果が大きい業種の一つだ。

家計、金融機関、企業にとって、不動産はいずれも重要な資産となっている。

その不動産市場に衝撃が走れば、経済全体が揺らぐのは避けられない。

10年前の家計債務問題は、カードを無計画に使う低所得層の問題だった。

しかし、今回の問題は中産階級を含め、はるかに広い範囲の人々に影響を与える。

10年前は金融機関の中でも主にクレジットカード会社の問題だったが、今回は銀行を含む全ての
金融機関が問題に巻き込まれるため、さらに深刻だ。

10年前とは異なり、現在は世界経済が同時不況に陥っている。

中でも韓国では人口の高齢化で不動産需要が長期的に減少すると見込まれることも懸念材料だ。

李志勲(イ・ジフン)経済部長
朝鮮日報/朝鮮日報日本語版

 
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中古マンション値引きの実態 売り出し1年で2割安

不透明な中古マンション市場

世界的に景気の減速が報道される中、影響を受けるのは当然なのか。

以下のような記事が掲載された、参照していただきたい。

金融機関の住宅ローン金利引き下げ競争が激しくなり、住宅を買いやすい状況が続いている。
マンションの売買で気になるのが資産価値。

マンションを売りに出すといくら位で売れるのか。そもそも、いくらで売り出せばいいのか。

そういったことを考えている人にとっては興味深いデータがある。

■3カ月以内に売るなら5~9%引きで

不動産情報会社の東京カンテイ(東京・品川)がまとめた、
中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離(かいり)率調査だ。

同一マンションの同一居室で売り出し価格と成約価格の両方を把握できる物件の取引事例を一つ一つ

照合し、その価格乖離率(値引き率)や、成約までにかかった期間(売却期間)を分析したものだ。

これによると、首都圏の中古マンションの値引き率は売却期間が

長くなるほど大きくなっていることが分かる。

具体的には、売り出し後1カ月以内に成約した物件の平均値引き率は3.77%だった。

1カ月超2カ月以内は6.73%、2カ月超3カ月以内は8.90%。

不動産取引における専属専任媒介契約・専任媒介契約の有効期間である

3カ月以内の平均でみると5.13%だ。

これは「3カ月以内に売買を成立させたい」と考える場合、おおむね売り出し価格から約5%安い

水準を成約価格の目安としておけば「なんとか売買が成立する」、約9%引きを覚悟すれば

「ほぼ成立する」ということだ。

3000万円で売り出す物件の場合は「約2846万円(5.13%安)でなんとか売買が成立し、
約2733万円(8.90%安)でほぼ成立するということになる。

もちろん、これはあくまで平均値をもとにしたモデルケースとしての話だが……。

■1年たつと半分が2割超値下げ

もう少し長期も見てみよう。

5カ月超6カ月以内の平均値引き率は14.34%。

11カ月超1年以内は19.52%。売り出し期間が長期化している、
つまり売れ残り物件の成約には大幅値下げも必要になる。

日本経済新聞から記事抜粋

 
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国際指針に基づく「不動産価格指数」を国土交通省が公表。

目的と利用法は?

国土交通省は、国際指針に沿った住宅に関する「不動産価格指数」の試験運用を開始し、
8月29日から毎月公表していくと発表した。

不動産価格指数とは、一般の消費者にはあまり耳慣れない用語だが、
どういったものなのだろうか。

また、なぜ公表されるようになったのだろうか。

金融・経済危機の要因となる不動産価格の変動を把握するため

不動産価格指数(住宅)の開発の背景には、2007年に生じた米国のサブプライムローン
(信用力の低い個人向け住宅融資)問題に端を発した、世界各国での金融市場の混乱にある。

翌年のリーマン・ブラザーズの破綻から世界的な金融危機へと拡大した。

ヨーロッパでも、2000年代後半以降不動産バブルが崩壊し、現在の経済危機への誘因にもなっている。

つまり、不動産バブルの問題が金融・経済危機へとつながっており、これを把握できなかったのは、
不動産価格の変動に関する情報が不十分であったと考えられている。

この反省から不動産価格指数(住宅)の作成に関する国際指針が作成され、
主要先進国はこの国際指針に従って指数を整備し、運用を開始することにしている。

日本でもこれを受けて、「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」を設置し、国際指針に基づく
不動産価格指数(住宅)の開発を進めてきたが、8月から試験運用を開始し、毎月公表することになった。

不動産投資市場の活性化で求められた成約価格情報を基に

日本では以前から、不動産投資市場の活性化を阻害する要因として、
不動産の成約価格に関する情報が不透明であることが指摘されていた。

不動産投資とは、投資した不動産を賃貸して定期的に賃料から利益を得るインカムゲインと、
不動産を売却して利益を得るキャピタルゲインを期待するもの。

海外の投資家などが日本の不動産に投資する際に、その判断材料となる不動産の
成約価格の情報が少ないことが、市場活性化を阻害しているというわけだ。

そのために、国土交通省では2005年4月から不動産(土地、土地と建物、中古マンションなど)の
取引価格等(実際の売買価格、面積、最寄駅からの距離、築年数など)の調査を開始し、
四半期毎に国土交通省ホームページで公表している。

順次対象エリアなどを増やし、年間約30万件の情報を提供している。

今回の「不動産価格指数」は、このデータを基にして、不動産価格の変動を把握するために、
不動産価格に影響する個別性(所在地域や広さ、駅からの距離、築年数など)を排除する
推計方法(ヘドニック法)で指数化したものだ。

速報として毎月公表される指数は、2008年度の平均値を100として指数化し、住宅総合、土地、
建物付き土地、マンションを対象として、全国及び9ブロック別、3大都市圏別に作成される。

今月から始まる試験運用は2年間程度とし、検証や改善を行ったうえで本格運用に移行する予定。

8月29日14時に公表する速報「平成24年4月分」を皮切りに、以降は毎月初旬に速報を公表し、
来年1月初旬には「平成23年10-12月分」の確報を公表するスケジュールとなっている。

不動産価格の変動が分かる情報はほかにもある

実は不動産の価格指数は、リクルートが2002年8月からいち早く「リクルート住宅指数」として公表している。

リクルートの住宅情報誌やサイトに登録された情報を基に成約価格を類推し、
ヘドニック法により住宅の価格と賃料を指数化したものを毎月公表している。

また、2011年4月からは東京証券取引所が「東証住宅価格指数」として試験的に公表している。

これは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通情報システム(REINS)に
登録された成約価格情報を基に、リピートセールス法(同質性を有する不動産の複数回の売買価格を
活用して価格水準の動向を推計する方法)により住宅価格指数を作成しているもの。

首都圏の中古マンションが対象となっている。

今回の不動産価格指数(住宅)は、実際の取引月から公表までの期間が約5カ月とタイムリー性に
課題があるが、対象エリアが広く、個別に制約価格を調査した情報であることなどに特徴がある。

このように、データの取り方や推計方法が異なることなどを理解したうえで、不動産の売買や投資の
際に時間的な不動産価格の変動を把握する材料として、これらの価格指数を活用するとよいだろう。

ただし、個別物件の取引価格や相場などを把握するためのものではないので、それを知りたい場合は
基になっているデータ、例えば国土交通省の「不動産の取引価格情報」や「REINS Market Information」などを利用するとよいだろう。

スーモより

京都不動産情報 
担当:上田 075-583-3337

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