Category: 不動産

事故物件の処分にお困りの方へ

告知義務のある不動産物件を一般に事故物件と呼んでいます。

告知物件とは、嫌悪すべき心理的瑕疵のある下記のような物件。

※近隣にお墓がある物件
※同じマンション内で過去に事件があった物件
※近隣に工場があり、時間帯や風向きによっては臭いや煙が来る物件
※自殺や死亡事故、孤独死等があった物件
※過去に火災や水害による被害のあった物件
※近隣に指定暴力団組織、宗教施設が存在する物件
※火葬場やゴミ処理施設などの嫌悪施設が近在する物件
※登記簿謄本に記載された権利関係が複雑な物件

不動産取引の際、重要事項説明書に必ず記載しないといけない事項になるため、
一部の人は購入を控えられます、不動産価格に大きな影響を及ぼす事になります。

一方で事故物件は格安になる(相場が3000万円の中古マンションが2200万円)の
販売価格になるなど30%から50%ダウンになる可能性が高くなります。

上記のような格安になる物件をお探しの方が増えているのが実情です。

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担当:上田迄お問い合わせ下さい。

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電話:075-583-3337 FAX:050-3488-2205

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売却を考えるなら、活用方法を考える!!

大切な愛着がある不動産、諸事情によって売却を思案しだした時、
売却以外に、負担やその不動産から収益をあげる方法はないものか。

もし、諸事情で不動産売却を検討されているなら是非ご相談下さい。

I.C.倶楽部には、不動産コンサルや弁護士、そして一級建築事務所
それぞれが、良いアイデアを提案できる可能性があります。

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住宅ローン延滞の悩み

住宅ローン悩みの内容

物件の所有者でありその債務者であるAさんが
わけあって所有者をBという法人名義に変更し、債務者はAさんのままです。

Bという法人は債務者Aさんの叔父にあたるひとの会社で、
特にAさんがはたらいているわけではありません。

ローンなのですが事実上、債務権はAですが法人Bから毎月の支
払い分を受け取ってAが払っている状態です。

Bという法人の経営状態がわるく支払いが滞る、もしくは倒産になったばあい
Aは支払うことができなくなります。

この場合、所有者Bが倒産しても債務者のAの支払い義務は続くのでしょうか。

Aは実際支払えないのですが、そのばあい、
自己破産の手続きなどが必要なのでしょうか。

また、この建物は抵当にはいっていますが、
Aが支払わない場合どのような措置がとられるのでしょうか。

抵当にはいっているので建物の差し押さえがされるだけで、
Aの債務権は消えるえことはあるのでしょうか?

この場合、所有者Bが倒産しても債務者のAの支払い義務は続くのでしょうか。

Aの支払い義務は続きます。

理由は、金融機関にとって融資の対象者はAです。

要するにAと住宅ローン契約を結んでますから、Aに返済を迫るのは当然です。

物件の登記がBになっていても関係ありません。

金融機関はその対象物件を担保にしてますから、所有者が誰であろうと、
Aからの返済が滞れば最終的にその物件は差し押さえ競売になるでしょう。

Aは実際支払えないのですが、そのばあい、
自己破産の手続きなどが必要なのでしょうか。

その物件を金融機関が競売で売却して、その売却代金でローンの残債が
あらかたでも消えれば、Aの債務も消えるでしょう。

(物件を売り払って、ローンを一括返済したのと同じ事だから)

その場合は住宅ローンに関しては自己破産する必要は無いでしょう。

また、この建物は抵当にはいっていますが、
Aが支払わない場合どのような措置がとられるのでしょうか。

前述の通り、Aが滞納すれば最終的には差し押さえ競売です。

抵当にはいっているので建物の差し押さえがされるだけで、
Aの債務権は消えるえことはあるのでしょうか?

これも前述の補足です。

競売売却代金でAの残債が消えればAの債務も帳消しその後の督促無し。

売却代金で残債を埋めることが出来なければ、その金額の請求が続きます。

その場合、その金額次第では自己破産も考えざるを得ないかも知れません。

Bに所有権を移したので、AはBにすべてを肩代わりしてもらったように
思われてるのかも知れませんが、それは違います。

金融機関と契約を結び直さない限りあくまでもAが債務者です。

ちなみに金融機関の承諾無しに所有権を移転するのは、住宅ローンの
契約違反なので、金融機関にばれたら一括返済を求められる可能性があります。

I.C.倶楽部は、誠意を持って体験を生かし助言できればと思っています。

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正当な理由のない立ち退き要請

 

立地条件が良い借家が7件あります、
突然家主から(建物管理業務及び契約関係業務一切を委任された)と
(お知らせ)を持って口頭で年内に退去してくれと言ってきたようです。

1990年頃のバブル絶頂期なら、このような出来事を聞くことがありましたが、
現在では、このようなことを聞く事はほとんどありません。

下記に町内会報として配布されたチラシを掲載しておきます。

家主さんにも諸事情があるのでしょうが、長年の信頼関係は崩壊します。

家主さんが借家を売却したいと、お考えになるような事があれば、
地上げ屋さんの餌食にならず、借家人に最もベストな方法を
お考えになるべきだと思います。

I.C.倶楽部は、誠意を持って体験を生かし助言できればと思っています。

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不動産一括査定

あなたの不動産今いくら

複数会社が一括査定という内容のサイトを見かけます。

やはり希望する価格の売却は難しいように思えます。

理由は、あまりにも多くの人の目にさらされるリスクが大きいからです。

売却を考えられたら、あくまでも可能な限り秘密を守りながら、
その不動産の付加価値を考え、有効活用するにはどのような方法が良いか等を
充分検討しながら、売却活動を行いたいものです。

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等価交換で付加価値を上げる 

等価交換方式 【とうかこうかんほうしき】

地主が所有している土地を出資して、その土地にデベロッパーが建物を建設(出資)。

建物が完成した後に、地主とデベロッパーが、それぞれの出資比率に応じた割合で
土地建物を取得する方式のこと。

土地と建物を等価値で交換する形になるため、等価交換という。

地主は土地を現物出資するだけで事業資金なしに建物を取得できる。

デベロッパーは土地を先行取得するための資金やリスクを軽減することが可能。

双方にメリットがあり、土地所有者には同じ所で生活できる。

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地上げ屋さんの餌食にならない為に。

借家に長年お住まいの方、突然土地建物を購入したからと言って
交渉に訪れる業者があります。

いわゆる地上げ屋さんです。

所有者から居住権があるからといって限りなく安い価格で土地建物を入手し
住んでおられる方を適当な金額で移転してもらい、うまくいけば高い利益を得る事ができるのです。

土地建物の価格を安く入手する理由は、再販できる状態にするまでに期間と、
リスクを伴うからです。

もし、そのような状況におかれる方があれば、住んでおられる方が心を合わし、
地上げ屋さんがリスクを負いながら得る利益を皆さんで分配する事が可能です。

自らが主導者になり、解決を図る事ができればベストな解決方法となり得ます。

 


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不動産売却を考えた時、不動産業者だけが選択の対象でしょうか。

お売りになりたい不動産の特性を考え、高く売れる可能性があるところへアプローチするべきです。

不動産業者が大手だからという理由で、任せる事は少し考えたいものです。

確かに、情報量の違いや、瑕疵担保についても適切にアドバイスを受けられるでしょうが、
すすめ方は、事務的に処理される可能性があります。

マイホームを売ろうとすれば、何でもそうですが付加価値を考える必要があります。

付加価値とは、リフォームなどがそれに当たりますが、お金をかけずに付加価値を
あげる方法は、掃除、清潔、整理整頓です。

出来れば空き家にして、売却を考えるほうが価格交渉を有利にする事ができます。

 不動産業者だけではなく、建築設計事務所へ相談することも高く売れる秘訣です。

理由は、設計事務所はエンドユーザーの情報をお持ちで、土地で利益を上げず
設計フィーが目標だから、坪単価を希望価格に近づける事ができます。


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所有不動産を高く売る努力

例えば、数十年前建売住宅を買ったのだが、老朽化し買い替えを考えている。

殆んど家の価値は無く、むしろ買いたい費用がかかるので希望価格では売れない。

そんな時、お隣の方も同様の悩みをお持ちの方がおられるかもわからない。

日常の会話からそのような方がおられれば、一緒に売却することを相談されれば
その不動産の付加価値を高める事ができる可能性がある。

暴利をむさぼるいわゆる地上げやさんが、周辺の土地をリスクを持ちながら
展開されている、所有される方が共に行動を起こせばリスク無で地形が良い

優良不動産になる可能性があり、希望売却価格を上回る価格で売却できる
可能性が出てくるのではないでしょうか。

 


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不動産売却時の思案(2)

親しい不動産屋さんが四条通に面した500坪の売却を依頼されていました。

その不動産屋さんは、建売業者、マンション開発業者などにアプローチされていたのですが、

金額が売主さんの希望される金額には遠く及ばず、成果を挙げる事ができなかったのです。

数ヵ月後、希望に近い金額で契約できると連絡を受けられました。

買主さんは、建売業者やマンション開発業者ではなく収益性をコンサルし、
すき家とコンビニを誘致され、買われた方は収益があうということで
契約に至ったようです、このように既存の考えだけではなく該当する不動産の
収益性を見込み、力のあるテナントを誘致する事によって契約されました。

売却する不動産を精一杯、その価値を高め付加価値を付け販売する事に
よって、少しでも高価格で取引に至ることを実感しています。

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