入居率90%以上のマンション経営

「空室なし不動産」の意外な見分け方とは?

収益マンション経営は、マンションからの一定の家賃収入が期待できるうえ、
その敷地は自用の土地と比較して課税評価が下がるという利点があります。

収益マンション経営には常にリスクを伴っているものです。

将来にわたって維持・管理のための費用が発生する為
空室が生まれることによる収入減のリスクがあります。 

賃貸需要が見込めるかどうかを徹底的に調査する。

賃貸不動産も他の市場と同様に、需要と供給のバランスから成り立っています。
需要が少なく供給過多の状態になってしまうと、空室が生まれる可能性が高くなります。

①駅に近く通勤圏内である

中心部やその周辺では当然の事ながら人口が集中しますから、多くの需要が見込まれます。

ただし中心となる町が景気減速などで衰退し始めると、徐々に人が離れていくことがあるでしょう。

②住環境が良く人気のあるエリアである

ショッピングに便利・緑豊かな公園がある・治安が良い等で住環境が優れたエリアでは、
主にファミリー層の需要が多いでしょう。

ファミリー層は単身者に比べて比較的高い賃料が設定できることや、
居住期間が長いため安定した家賃収入が見込めるといった利点があります。

ただいったん空室が生まれてしまうと、場合によってはなかなか入居者が
決まらず空室が長期化するといったデメリットも考えられます。

こういった観点から、所有する不動産にニーズがあるかどうかを確認する事が大切です。

「人口統計」で人の動きを知ろう

いま日本では少子高齢化が急速に進んでいて、全国の人口も減少傾向にあります。

人口が減れば賃貸不動産の需要も当然の事として減っていきますから、
市場は縮小傾向にあるというのが現実です。

ただその中でも、地域別に見ると流入が多く将来にわたって人口増加が
みられるエリアもあることも事実。

そのような傾向をデータで示してくれるのが、
国や各市町村等で集計している人口統計です。

ほとんどの場合、自治体ホームページで公開されていますからチェックしてみましょう。

年度ごとの推移で増加しているかどうか、年齢別人口のバランスが良いかといった
観点から見てみると、その地域の将来像がわかるでしょう。

「地価公示」で不動産価値の推移を知る

地価公示とは毎年1月1日を基準日として土地の適正な価格を調査・発表する制度です。

ここで注意してい頂きたいのですが、土地の価格と賃料は必ずしも比例するものではありません。

しかし各々の地域の標準的な土地を継続的に調査していますので、
不動産価値の推移を知るには良い指標だと言えます。

国土交通省の土地総合情報システムのホームページで、全国の地点を検索することができます。

同じ地点について過去10年くらいの価格推移を見てみると、
その地域の将来性を予測することができるのではないでしょうか。

「都市計画」も調べてみる

一例ですが、一昨年(2012年)のことで、
「JR東日本が東京・山手線の品川~田町間に新駅を作ることを検討している」と
いう報道が話題になりましたね。

こういったインパクトのある報道があると周辺での不動産取引が活発になり、
土地価格や賃料が上昇する大きな要因となります。

このような大きな開発を行う場合には、
自治体などが連携して何年も前から計画されているものです。

例にあげた山手線の新駅についても、以前から東京都が主体となって
「品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画」を策定していました。

このほか道路計画や再開発事業についても自治体の都市計画担当窓口などで聞くと、

地域住民でもあまり知られていない情報を教えてくれることがあります。

もちろん計画がそのまますぐに実行されるとは限りませんが、
地域の将来性をはかるうえで有益な情報となることでしょう。

最後に成否を分けるのは「WEB告知力」

賃貸不動産経営を考える上で必要となる、いくつかの情報収集法をご紹介しました。

これらは不動産鑑定士が価格・賃料を評価する際の、基本的なものです。