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資産運用をするなら不動産から始めよう

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ZUU Online 2017年1月2日 18時13分 (2017年1月3日 17時31分 更新)から記事抜粋

自分の資金を有効活用したいと考える方は少なくないでしょう。

そこで今回は、資産運用の基本的な方法について解説し、
中でも不動産投資のメリットやおすすめの投資方法について紹介します。

■資産運用の種類

資産運用にはさまざまな種類があります。

中でも初心者が取り組みやすいのは次の11種について、それぞれ簡単に説明しましょう。

続きは

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爆発的に増える「空き家」対策、4つのパターン

東洋経済オンラインより記事抜粋

「対策法」で税金が6倍増も!油断は禁物だ

「空き家を抱えているが、どう処分したらよいか」
「実家が将来空き家になった場合、どうしたらよいか」

筆者の元には空き家の処分について連日相談が寄せられており、
「空き家問題」は今や大きな社会的課題なのだと、改めて認識させられる。

空き家の大幅増加は既定路線

これから本格的な人口減少が続く日本で、
空き家が今後も大幅に増加し続けるのは既定路線だ。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、
全国の空き家は2013年時点で820万戸、
空き家率は13.5%と過去最高を更新した。

さらに次回調査の2018年には空き家が1079万戸、23年には1404万戸と、
ものすごいペースで増加するといった予測もある。

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民泊営業、年180日を上限に 違反なら業務停止も

日本経済新聞主要ニュース 12/4 朝版より抜粋

民泊営業、年180日を上限に 違反なら業務停止も

国土交通・厚生労働両省は住宅に旅行者を有料で泊める民泊の
年間営業日数の上限を年180日とすることを決めた。

違反すれば業務停止命令などの行政処分の対象となる。

来年の通常国会に提出する新法に盛り込む。

旅館やホテルに一定の配慮をしつつ、法的に住宅とみなせる
上限の日数の営業を認め、訪日客の受け皿にする。

トランプ氏、リスクはらむ中国けん制 台湾総統と協議

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不動産仲介に群がる銀行 売買手数料「二重取り」

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日本経済新聞電子版2016年11月2日より記事抜粋

三井住友銀行の子会社であるSMBC信託銀行が10月、
名古屋市内の拠点でひっそり始めた業務がある。

不動産の売り手と買い手をつなぐ仲介ビジネスだ。

中小不動産会社などに配慮するため、同行は3月に
全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と「合意書」を締結。

仲介取扱店の拡大に際し事前に全宅連に相談し、
取引相手は富裕層や大企業などの大口に絞るといった内容だ。

そこまでしてやる狙いは、手数料だ。

■一貫し解禁要求

「売買価格の3%+6万円」。400万円超の不動産の仲介手数料はこう相場が決まっている。

根拠は1970年に出された建設省(現国土交通省)告示。本来は「上限」という位置づけだが、
土地総合研究所によると8割以上の不動産会社が上限いっぱいの手数料を取っている。

不動産売買を何度も経験する人は少なく、理不尽に思っても受け入れてしまうことが多い。

銀行にとって不動産手数料は魅力的だ。

地方銀行が毎年、金融庁に規制緩和を求めている「ほぼ唯一のテーマ」
(同庁幹部)も不動産仲介解禁だ。

信託銀行と異なり、地銀などの普通銀行に認めるには法改正がいる。

不動産業界の反発が強くハードルは高いが、地銀側は「空き家対策などで積極的に
貢献できる」と解禁の働きかけを強めている。

■顧客の不利益に

不動産市場では仲介手数料の実入りをさらに大きくする手法も広まっている。

通常、物件の売り手と買い手がそれぞれ別の不動産会社に仲介を依頼し、
取引が成立すれば双方に「3%+6万円」の手数料が入る。

同じ不動産会社が売り方と買い方をつなげば双方の仲介役となり、
2倍の「6%+12万円」が転がり込む。

「両手取引」と呼ばれる手法だ。

1件当たりの不動産仲介で平均3%を超す手数料を得ている会社は全体の7割を占め、
「両手」の多さがうかがい知れる。

取引自体は違法ではないが、行き過ぎの弊害は無視できない。

例えば、売り物件を抱えた不動産会社が自社で両手を狙って情報開示を制限する
「囲い込み」と呼ぶ行為だ。

買い手を探すまでの間、別の不動産会社から物件照会を受けても
「他の顧客と交渉中」などと偽ってまともに取り合わず、部外者を排除する。

「業界では常態化している」と信託銀関係者は証言。

民進党は旧民主党だった2009年の政策集に「両手取引の原則禁止」を
明記したが不動産業界の猛反発にあい、政権の座についても実現しなかった。

不動産会社の利益を優先しすぎるような市場はとても健全とはいえない。

仲介の甘い蜜は、顧客に不利益をもたらす危険とも背中合わせだ。

京都市、「民泊110番」開設へ 通報→現場調査

7-15民泊

空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」をめぐる違法行為や
近隣トラブルを防ぐため、京都市は市民からの通報を受ける
専用窓口「民泊110番」を開設する。

25日の市議会で門川大作市長が「悪質な事業者は断じて容認できない。

市民からの情報を1カ所で受ける窓口を設ける」と答弁した。

自治体が通報窓口を設けるのは異例という。

市は6月にも専用の電話番号とメールアドレスを用意する。

大きな荷物を持った外国人が連日のように出入りし、
騒音がひどいといった通報を受けると、市職員が現場に出向いて状況を調べ、
宿泊施設を提供する個人や事業者に事情を聴くなどする。

旅館業法上の許可がない違法なケースが見つかった場合、
営業を中止させる。悪質なケースは刑事告発も視野に入れる。

市が今月まとめた調査では、インターネットの民泊仲介サイトに
登録された施設が市内に約2700件あり、違法の疑いが強い施設が
最大で9割に上ることが明らかになっている。

仲介サイトでは施設提供者の多くが詳細な住所を明かさず、
宿泊者にメールで伝えるなどの方式をとる。

そのため行政による実態把握が難しく、
改善を指導できないことが自治体で問題となっている。

朝日新聞デジタルより記事抜粋

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5月の近畿圏のマンション市場動向

5月の近畿圏のマンション市場動向-不動産経済研究所

新規発売戸数、前年同月比25.9%減
不動産経済研究所は6月16日、5月の近畿圏のマンション市場動向を発表した。

これによると5月の近畿圏におけるマンションの新規発売戸数は、
前年同月比25.9%減の1,422戸だった。

地域別の発売戸数は、大阪市部が全体の54.3%を占める772戸。
大阪府下は21.9%の312戸。神戸市部は7.7%の110戸、
兵庫県下は9.3%の132戸。京都市部は2.7%の39戸、
京都府下は1.4%の20戸、奈良県は2.6%の37戸となっている。

滋賀県、和歌山県での発売はなかった。

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不動産業界に変革

サービス開始から2ヵ月、ヤフー×ソニー不動産の個人売買サイトの現状とは

ヤフーニュースより抜粋

ヤフーとソニー不動産は23日、売り主と買い主をダイレクトに結びつける
不動産売買プラットフォーム「おうちダイレクト」のマンションオーナー向け
説明会をヤフー本社にて開催した。

同説明会の担当者に、「おうちダイレクト」の強みやプロモーション戦略、
マネタイズの仕組みなどについて話を聞いた。

「おうちダイレクト」は、2015年11月5日より提供の開始されたサービス。

マンションオーナーが売却価格を個人で決めることができ、掲載料無料で
「Yahoo!不動産」上に物件情報を掲載することができる。

また、独自開発の高度な価格推定エンジンを利用することで、
精度の高い推定成約価格(システム推定価格)を把握することが可能だ。

説明会には、マンションオーナー約20名が参加。

サービス内容の説明がされたのち、希望者には個別相談の時間が設けられた。

多くの参加者が個別相談を希望されていたようで、参加者の関心の高さがうかがえた。

説明会終了後に担当者に話を聞くと、「仲介手数料が無料で、
自分の手でマンションを売れる点が好評」とのこと。

特に、自分で価格を設定したり、自分の言葉で物件の魅力を伝えたりできる点が好評のようだ。

一方、自分の言葉で魅力を伝えるのが苦手な人には、
プロライターによる文章作成サービスもあるとのこと。

このほか、プロカメラマンによる物件撮影を行うサービスも設けられている。

また売り主は、自分が売りに出している物件の閲覧数を知ることが可能。そのため、
「閲覧数は多いが、成約に繋がらない」という場合には、価格を引き下げたり、
紹介文章を改めたりするなどの対応をすることができる。

さらに、要望があれば、ソニー不動産が訪問し、相談に応じることもできるそうだ。

「おうちダイレクト」を利用するメリットは、売り主だけではなく、買い主にとっても大きい。
「おうちダイレクト」を利用すれば、マンションオーナーと直接やり取りを行えるため、
不動産仲介会社の窓口に来店する必要がなくなる。

また、平日の夜間などであっても、マンションオーナーとやり取りをすることが可能だ。

忙しいビジネスマンにとっては、このように時間を有効活用できるメリットは大きいだろう。

このような新しいサービスを軌道に乗せるうえでは、いかにして利用者の認知度を
高めるかがネックとなりやすい。

この点を担当者に尋ねると、「具体的な数値は明かせないが、競合サービスの
立上げ当初よりも、速いスピードで認知が進んでいる」とのこと。

認知が進んでいることに関しては、自社の検索エンジンである
「Yahoo!」での広告活用の影響が大きいという。

これは、ヤフーが自社の強みをうまく利用しているプロモーションといえるだろう。

今後については、「認知は進んでいるので、どのように買い主の背中を押すか
(どのように成約に結び付けるか)が課題」と語る。

実際、サービスを立ち上げたばかりであるために成約事例がまだ少なく、
サービス利用に不安を抱えている売り主もいるようだ。

担当者は、「無料で使えるサービスなので、まずは試してほしい」とコメント。

1~3月は売買件数が増える時期となるので、これからに期待したいところだ。

なお、買い主も無料でサービス利用できるが、売買契約成立時には、
成約価格の3%+6万円(税抜)の仲介手数料が買い主に発生する。

ヤフーとソニー不動産にとっては、売り主の不安を払拭するためだけではなく、
マネタイズの仕組みを構築するためにも、成約件数の増大が喫緊の課題になるであろう。

インターネットを通じてお問い合わせを頂くことはとてもやりがいのある事です。

根気良く、根気良く、より丁寧にあせらずに対応を続けていくつもりです。

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中古住宅 流通を後押し

12-21中古住宅.a

中古住宅取引透明に 国交省、開示強化で売買促す

2015/12/21 2:00日本経済新聞 電子版より記事抜粋

国土交通省は中古住宅市場の活性化に向けて、取引の透明性を高める。

物件情報をやりとりする業者向けのシステムで詳細な取引情報を
開示するよう義務付け、虚偽には罰則も適用する。

売却依頼を受けた業者による物件の囲い込みを防ぎ、売買を促す。

中古住宅の品質への
不安を拭うため専門家による住宅の診断を普及させる法改正も検討する。

欧米に見劣りする中古住宅の有効利用を進めるとともに、
高齢化で増え続ける空き家の流通も後押しする。

日本で中古住宅の売買は取引全体の約1割にとどまる。

米英の約9割に劣り、中古住宅の評価が低い一因となっている。

国交省は売買てこ入れには情報開示が不可欠と判断。

全国の不動産会社が物件情報を登録するシステムの
開示事項を1月から拡充する。

システムを運営する公益財団法人・東日本不動産流通機構などに
内規見直しを求めており、近く認可する。

宅地建物取引業法は、不動産の売却仲介を1業者のみに任せる場合、
依頼者が不利な取引を強いられないよう物件情報を同システムに
登録するよう義務付けている。

ただシステムへの登録情報は所在地や価格に限られ物件の
取引状況は分からない。

そこで「公開(募集)中」「購入申し込みあり」
「紹介を停止中」の表示を求める。

システムは業者向けだが、中古住宅の売り手自身が取引の現状を
インターネットで確認できる仕組みも設ける。

見直しは一部業者の物件囲い込みが指摘されているためだ。

売却の依頼を受けた業者が物件をシステムに登録しながら問い合わせが
来ると「商談中」などと偽り取引を拒否。その間に自ら買い手を探し、
売り手と買い手から仲介手数料を二重取りしているとされる。

国交省は「客観的な証拠が得にくく摘発できない」(幹部)ものの、
是正策をとる必要があると判断した。

開示情報を偽った業者は、運営主体の公益財団法人などが是正勧告や
業者名の公開といった処分も検討する。

国交省は専門家が住宅の状態を評価する住宅診断も促す。

売買契約時に必要な「重要事項説明書」に住宅診断の項目を設ける方向で、

宅地建物取引業法の改正案を来年の通常国会に出す方針だ。

高齢化で住居の相続は増えている。

だが中古住宅の購入を敬遠する人々は多く、
空き家は2013年に820万戸と10年間で24%増加した。

中古市場の活性化で買い手が増えれば、空き家の解消にも
一役買うと国交省は期待している。

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京都市中京区 四条堀川交差点周辺 築浅マンション一棟売り

四条堀川-1a

四条堀川-3a

京都市中京区錦堀河町

安倍首相の方針に、民泊の規制緩和が提唱されています。

外国から観光に来られる方の宿泊施設が足りていないという事情からのようです。

住宅7室、テナント一室のこの築浅マンションは転用が可能かも分かりません。

観光客が激減しても、住環境は申し分ない立地です。

ビジネスを展開する方は、考慮頂きたい物件です。

価格:1億4500万円

土地公簿:75.1平方メートル 約22坪
建物:鉄骨造4階建

築年月:平成2015年5月

商業地域:80/700%

ヤフー位置情報

インターネットビジネス活用は、着実に成果を生みつつあります。

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